作者：余飞
01
一个被无限放大的消息
国家统计局披露：
3月份北上广深四大一线城市二手房价格环比集体上涨，北京二手房均价环比上涨0.6%，上海上涨0.4%，广州上涨0.2%，深圳上涨0.4%。
数据发布后，消息瞬间被主体媒体争相报道，被无限放大，好似空谷足音。
的确，连续调整多年的房地产市场，太需要好消息，也太需要“上涨叙事”，哪怕只有那么一丁点。
然这个时候，更需要保持头脑清醒，不要被人为烘托出来的氛围带偏了，房价底并未出现。
主流媒体仅报道了一线城市二手房集体上涨，没有报道的是，一季度房地产投资、商品房销售面积与销售额仍在以两位数跌幅下降。
国家统计局披露，全国房地产开发投资17720亿元，同比下降11.2%，降幅比1—2月份扩大0.1个百分点；其中住宅投资13531亿元，下降11.0%，降幅扩大0.3个百分点。
来源：国家统计局
这一数据自2022年4月份转跌以来，从未回过正。
国家统计局披露：
1-3月份，新建商品房销售面积19525万平方米，同比下降10.4%；其中住宅销售面积下降13.1%。新建商品房销售额17262亿元，下降16.7%，降幅收窄3.5个百分点；其中住宅销售额下降18.5%。
来源：国家统计局
这些关键数据仍在以两位数下跌，和谈市场底。
最关键的是，一季度销售面积不足2亿平米，销售额不足1.8万亿元，这意味着全面商品房销售大概率会“破8”。
02
杭州学区房，跌成了故事
与国家统计局所报道的房价上涨不同，真实的市场，仍在降价，以价换量。
比如被大肆宣传的小阳春，其实就是以价换量的结果叠加教育购房需求每年都会集中在3月份释放的结果。
佐证数据在于：
第一，据悉，成交二手房中，北京超过6成成交房源总价在300万以内，上海更夸张，总价300万以下的占比超过7成。
FT中文网给出的评论是：
其实就是以价换量，大家通过降价“割肉”来完成成交。经济学上有个概念叫“市场出清”，就是当价格降到一定程度，原本买不起或不愿意买的人开始入场，成交量上升，说明价格已经跌到一个临界点。
第二，深圳同样如此。
媒体早就扬言预测3月份深圳新房+二手房成交要超万套。
但事实上并没有想象的那般火热。
3月深圳新房+二手房共网签7898套，数据呈现并非如传言那般，这一水平与2024年四季度的火热，相差甚远。
其中新房网签2827套，仍在底部，并无亮点。
来源：乐有家
二手房网签5071套，冲破了荣枯线，但也并没有传言中的那般火热。
来源：乐有家
最关键的是，深圳二手房成交当中，300万以下房源占比31.5%，500万以下房源占比63.2%。
来源：乐有家
第三，杭州更是以价换量的典型。
杭州本地媒体钱江晚报旗下的“钱报杭州房产”4月17日发了一篇文章《杭州名校学区房跌落凡尘，今年53%的成交房源不到300万元！》。
文章列举了一些跌入凡尘的高价学区房：
杭州学区房平均价格较历史高点回落26%，部分学区房小区价格跌幅超过40%。从入学门槛来看，超七成学区房最低入手价已降至150万元以下。
各学区中，价格较高点跌幅最大的是学军小学紫金港校区的学区房，其中包含文鼎苑、圣苑、冠苑三个小区。2021年最高点时，该学区范围内的二手房成交均价高达8.2万元/㎡，2026年的成交均价已跌至4.4万元/㎡，跌幅达到46%。
跌幅排在第二位的是胜利小学钱塘校区的学区房，包含鸥江公寓、钱江苑、新城坊等小区。2019年最高点时，该学区范围内二手房成交均价为4.8万元/㎡，2026年成交均价为2.6万元/㎡，跌幅约45%。此外还有天长小学、竞舟小学竞舟校区、濮家小学濮家校区的学区房，较最高点时成交均价的跌幅在40%以上。
杭州二手房成交整体均价于2025年4月份跌破3万元，目前已经跌至2.42万元/平方米。
来源：贝壳找房
房价一路下跌背后，是杭州业主不断的降价离场。
杭州新房虽然屡创新低，2024年降至1038万平方米，创十年来新低。
制图：城市财经；数据：杭州市统计局
但其二手房成交量2025年依旧是过去五年来第二高，成交了88456套。
来源：杭州贝壳研究院
二手房成交量不错背后的逻辑就是降价。
从杭州二手房成交结构看，去年成交的二手房中，52%是200万以下的房源。
也就是说，去年杭州每成交两套房，就有一套是200万以下。
来源：杭州贝壳研究院
杭州房价不断调整背后的逻辑并不发展，毕竟泡沫太大，毕竟北上广深也如此。
经历了上一轮猛涨，即便产业强悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、经济、产业也支撑不了其泡沫巨大的房价。
虽然从2021年开始，房地产进入了全面盘整周期，很多城市的房价跌幅还不小。
但伴随发生的还有民众的收入与就业不如预期，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。
所以，本号说过，这一轮全国房价普跌的根本逻辑在于，大多数城市的房价，都远超城市本身的购买力和支撑力，也就是我常说的“德不配位”。
所以，即便是深圳、苏州、宁波、无锡、东莞、佛山这样的制造业、产业强市，房价也难止跌。
03
调整，依旧会是底色
杭州的未来，必定会和北上广深一样，房价早晚会筑底反弹。
毕竟杭州的综合实力，在内地是仅次于北上广深的存在，是二线城市的领头羊。
此外，杭州的人口竞争力也已经非常强悍。
但杭州与四大一线城市房价筑底的节点，并不在当下，具体时间依旧无法判断。
逻辑有三：
第一，从国际经验看，调整周期都不短。
日本东京房地产市场在1990年泡沫破裂后，房价用了将近二十年才逐渐稳定；美国2008年房地产危机之后，多数城市房价也经历了长达七八年的横盘期。
中国未来的房地产市场，大概率也会走向类似结构，且更倾向于走日本的老路。
第二，楼市信仰崩坍，需要周期重塑。
过去四年的调整，粉碎了房价永远上涨的神话，房地产信仰的崩塌与转变，将决定人们行事的底层逻辑，其调整和影响绝不仅仅是价格。
房子现在从必需品变成可选项，从拥有变为使用，这是一代人价值观的巨大转变。当房子不再是资产的主流选择时，整个市场的逻辑就变了。
市场逻辑转变带来的直接结果便是楼市财富效应丧失。
第三，预期缺失。
上一代人在时代红利中，眼中有光，心中有梦，对远方充满希冀，于是敢于掏空六个钱包，拉满杠杆去购房。
但现在的年轻人则不同，上一代人吃尽了时代透支发展的红利，这一代红利终结了，更害怕自己成为别人的红利被吃掉。
面对随时可能被优化，随时可能被降薪，无法保证收入恒定的局面下，他们不能、不敢、不愿用“余生负重前行”这么大的代价去换一套房子。
所以，我们看到，2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。
去年以来多次出现消费贷、房贷负增长，今年一季度央行披露的数据显示，住户部门短期贷款再度减少1640亿元，都是最好的佐证。
有此三点，房价调整仍会是中国楼市的底色，节点何时到来，仍未可知。
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